Quand vous vendez un bien immobilier avec une plus-value, vous pouvez être taxé jusqu'à 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Mais de nombreuses exonérations permettent de réduire ou supprimer cette taxe — et la plupart sont méconnues des vendeurs.
💰 Comment se calcule la plus-value imposable
📊 Exemple : appartement acheté 150 000 € en 2018, vendu 220 000 € en 2025 (7 ans)
Prix de vente220 000 €
Prix d'achat (corrigé)150 000 €
Frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réels)−11 250 €
Travaux (factures ou forfait 15 % si +5 ans)−22 500 €
Plus-value brute36 250 €
Abattement durée (7 ans = 14 % IR / 4,95 % PS)−5 075 € / −1 794 €
IR dû (19 % × PV nette)5 948 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)5 934 €
Total taxe plus-value≈ 11 882 €
📅 Abattements selon la durée de détention
| Années de détention | Abattement IR | Abattement PS | Exonération totale |
|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | Non |
| 6–21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an | Non |
| 22 ans | 100 % (IR) | 1,60 % (22e an) | IR exonéré |
| 23–30 ans | 100 % (IR) | 9 % / an | IR exonéré |
| 30 ans et plus | 100 % | 100 % | Totale |
✅ Les exonérations méconnues
🏠
Résidence principale — exonération totale et automatique
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant du gain. C'est l'exonération la plus puissante. Elle s'applique même si vous habitiez le bien depuis seulement quelques mois.
✅ 100 % exonéré — automatique
🔑
1ère vente d'un bien secondaire si vous n'êtes pas propriétaire de votre RP
Si vous vendez un bien secondaire pour la première fois ET que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années, exonération de la plus-value (sous conditions de remploi dans les 24 mois dans l'achat de votre RP).
Sous conditions
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Exonération pour les personnes en maison de retraite ou invalides
Les titulaires de l'ASPA (ex-minimum vieillesse) ou de l'AAH qui vendent leur ancienne résidence principale dans les 2 ans de leur entrée en établissement sont exonérés de taxe sur la plus-value, sous conditions de ressources.
Personnes en établissement
🏘️
Exonération si prix de vente <15 000 €
Si le prix de vente total est inférieur à 15 000 €, la plus-value est automatiquement exonérée d'impôt. Utile pour les petites ventes (garage, terrain, part de bien).
Automatique si prix <15 000 €
💡 Le forfait de 15 % pour travaux après 5 ans de détention
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un forfait de 15 % du prix d'acquisition pour travaux — sans justificatifs ! Cela réduit mécaniquement la plus-value imposable. Si vos travaux réels (avec factures) sont supérieurs à 15 %, déclarez les montants réels. Prenez le plus avantageux.
⚠️ La taxe sur les hautes plus-values (surtaxe)
Une surtaxe supplémentaire s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 € : de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. Cette surtaxe s'ajoute au taux de 19 % d'IR. Pour les plus-values importantes, il peut être judicieux de différer la vente ou de fractionner si possible.